Bối cảnh thị trường bất động sản hậu Covid-19

Khởi phát từ đầu năm 2020, tính đến tháng 7/2020, đại dịch Covid-19 đã lan rộng ra hầu hết các quốc gia với số ca nhiễm lên tới hàng triệu người. Đại dịch vẫn chưa có tín hiệu dừng lại khi làn sóng lây nhiễm lần 2 đã bắt đầu xuất hiện tại nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Mỹ…Tác động của đại dịch đã khiến nền kinh tế phải đối diện với cú sốc cung lẫn cú sốc cầu từ quy mô toàn cầu, quốc gia, thành phố trên thế giới. Tại Việt Nam, dù số ca lây nhiễm vẫn tiếp gia tăng nhưng đây là các trường hợp từ nước ngoài trở về. Điểm sáng trong bức tranh kinh tế - xã hội là tình hình kiểm soát đại dịch tốt và chính sách gỡ bỏ cách ly xã hội từ tháng 4 đã tạo ra sự an tâm trong xã hội. Các chính sách kích cầu và những gói hỗ trợ đã được Chỉnh phủ mạnh tay đẩy ra thị trường.

Là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế, sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào tình hình kinh tế vĩ mô. Trong quý I, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái sụt giảm vì chính sách cách ly và tâm lý ám ảnh bởi dịch bệnh lan nhanh. Hiện tại, thị trường bất động sản đang chuyển động phục hồi trở lại. Tuy nhiên, dù Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục với kỳ vọng khởi sắc mới nhưng thị trường bất động sản vẫn đang đứng trước những thách thức lớn, đặc biệt là bài toán huy động vốn trong triển khai dự án của các doanh nghiệp địa ốc.

Thực trạng huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc

Để phát triển dự án, doanh nghiệp địa ốc sẽ sử dụng các nguồn vốn như: Vốn từ ngân hàng thương mại, vốn từ trái phiếu, vốn đầu tư nước ngoài, vốn từ khách hàng, vốn tự có, vốn từ thị trường chứng khoán và từ một số nguồn khác…

Về nguồn vốn từ ngân hàng thương mại, doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó từ nguồn vốn này khi chính sách tín dụng dù được chủ trương mở rộng thông qua giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ các doanh nghiệp sau Covid-19, tuy nhiên trong thực tế vốn được giải ngân còn rất hạn chế. Nếu như trước đây, các dự án như condotel đều có thể tiếp cận vay vốn từ ngân hàng thì đến hiện tại, khả năng duyệt soát hồ sơ từ hệ thống các tổ chức tín dụng vẫn khắt khe vì chính hệ thống ngân hàng đang phải xử lý nguồn nợ xấu lớn trước đây chưa xong lại tiếp tục bị ảnh hưởng bởi các món nợ xấu do Covid-19.

Về vốn từ trái phiếu, đây được coi là nguồn nhựa sống chính cứu doanh nghiệp. Báo cáo của công ty cổ phần chứng khoán SSI, quý I/2020, nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về khối lượng phát hành với tỷ lệ 49%, tương ứng với 23.202 tỷ đồng. Lãi suất phát hành bình quân trong quý I là 10,77%/năm, tăng 43 điểm cơ bản so với bình quân năm 2019, dù kỳ hạn bình quân ngắn hơn 1-2 tháng.

Trong quý I đã có có 33 doanh nghiệp bất động sản phát hành tổng cộng 23.200 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ và bằng 18,3% tổng lượng phát hành cả năm ngoái.

Thống kê cho thấy, một số doanh nghiệp phát hành lượng lớn trái phiếu có thể kể tới như: TNR Holdings với trên 5.300 tỷ đồng chia thành nhiều đợt phát hành, lãi suất bình quân 10,9%, kỳ hạn hơn bốn năm; Phú Mỹ Hưng với 900 tỷ đồng lãi suất 7,15%; Tập đoàn Sovico cũng phát hành 1.550 tỷ đồng...

Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao như Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%, Công ty bất động sản Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12%, kỳ hạn bốn năm; Công ty City Garden với 1.598 tỉ đồng, lãi suất 13,3%, kỳ hạn bình quân hơn hai năm.

Trong khi đó, nhóm ngân hàng mua lại trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc khá lớn. Đợt phát hành 550 tỷ đồng trái phiếu từ ngày 3/6-31/7/2019 của Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt được Ngân hàng MB mua toàn bộ, hay 800 tỷ đồng trái phiếu của Công ty CP Đầu tư Văn Phú – Invest phát hành ngày 9/5/2019 đã được VPBank mua toàn bộ.

Việc ngân hàng mua lại trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc đặt ra rủi ro về tính an toàn của dòng vốn. Đây được coi là con đường vay tiền khác của doanh nghiệp địa ốc. Dùhuy động vốn thông qua kênh trái phiếu được coi là hiệu quả nhưng nguy cơ tiềm ẩn rủi ro lớn. Lãi suất cao của trái phiếu địa ốc là hấp dẫn, nhưng nếu khả năng trả nợ không thể thực hiện khi đến kỳ sẽ tạo ra sự đổ vỡ liên hoàn của doanh nghiệp địa ốc – ngân hàng – nhà đầu tư và rộng ra là cuộc chạy đua xuống đáy của thị trường bất động sản.

Về vốn từ chứng khoán, nhiều năm nay, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã không còn tăng vốn bằng con đường phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu. Hơn nữa, các nhà đầu tư cho rằng, doanh nghiệp địa ốc luôn cần lượng vốn rất lớn. Do đó, hầu hết các doanh nghiệp phải tăng vốn bằng lợi nhuận để lại. Đây thực chất chỉ là kỹ thuật tài chính chứ không thu được dòng tiền thật sự cho doanh nghiệp.

Hiện tại có thể thấy, doanh nghiệp bất động sản rất khó hút vốn trên thị trường chứng khoán vì đặc thù của nhóm, trừ một vài doanh nghiệp thật sự chất lượng về mặt quỹ đất, quản trị hay tiềm năng tăng trưởng mạnh. Mặt khác, ảnh hưởng của Covid-19 khiến thị trường chứng khoán đã không còn là kênh hút tiền mạnh mẽ. Điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến việc huy động vốn phát triển dự án của doanh nghiệp địa ốc..

Về dòng vốn ngoại, báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào bất động sản ở ngưỡng tốt. Nhưng thực tế, muốn thu hút dòng vốn ngoại, doanh nghiệp bất động sản phải có thương hiệu mạnh, nền tảng doanh nghiệp tốt mới hút được dòng vốn này. Do đó, có thể nói nguồn tiền này là hữu hạn cho nhóm doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Trường hợp khác, doanh nghiệp muốn có vốn buộc phải bán cổ phần theo hình thức M&A với doanh nghiệp ngoại, nhưng rủi ro không nhỏ. Chưa kể, ảnh hưởng Covid-19 còn khiến một số doanh nghiệp ngoại rút vốn về nước.

Thách thức đối với huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc

Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang đứng trước bài toán khó trong huy động vốn:

Thứ nhất, nguồn vốn kinh doanh suy giảm từ ảnh hưởng của dịch bệnh. Hơn 3 tháng sụt giảm bởi dịch bệnh Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phải cắt giảm nhân sự và các kế hoạch truyền thông. Việc tạm hoãn mở bán dự án đã làm sụt giảm nghiêm trọng dòng tiền quay vòng. Tâm lý giữ tiền mặt, lo sợ khủng hoảng cũng làm giảm lực cầu từ phía khách hàng. Dù đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc, phục hồi trở lại nhưng tính chắc chắn trong bài toán kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc vẫn còn lo ngại.

Thứ hai, dòng tiền dành cho triển khai dự án sẽ bị thu hẹp. Tính đến thời điểm hiện tại khi dịch Covid vẫn chưa có dấu hiệu tạm lắng, cũng như việc điều chế vắc xin được dự báo sẽ phải mất 12-18 tháng, điều này đồng nghĩa với sự đoán định hướng phát triển của nền kinh tế thế giới là khó đưa ra. Nếu nền kinh tế thế giới suy yếu mà điển hình cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính của Mỹ lao dốc không phanh thì kinh tế Việt Nam sẽ còn nhiều thách thức. Tâm lý của doanh nghiệp địa ốc vẫn e dè và cẩn trọng trong bài toán kinh doanh. Khoản dự phòng được trích lập gia tăng, bởi doanh nghiệp phải tính toán đến khả năng trụ vững trong thời gian tới. Thứ ba, thực tiễn, doanh nghiệp địa ốc đã bị đẩy vào bài toán nguồn vốn từ nhiều năm qua khi Ngân hàng Nhà nước liên tục có chủ trương siết tín dụng vào thị trường bất động sản. Kể từ tháng 5/2016, Thông tư 06/2016/TT – NHNN đã thay thế Thông tư 346/2016/TT – NHNN về điều chỉnh tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, trong lĩnh vực bất động sản từ 60% xuống 50%. Theo đó, dư địa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ còn khoảng 15%, điều này tác động giảm đáng kể nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản.

Những năm sau đó, Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017, Thông tư 16/2018/TT-NHNN ngày 31/7/2018 lần lượt ra đời với lộ trình tiếp tục siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản. Tháng 1/2020, Thông tư 22/2019/TT-NHNN chính thức có hiệu lực, siết chặt vốn đổ vào bất động sản. Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

Tỷ lệ an toàn vốn (áp dụng đối với các ngân hàng chưa thực hiện theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN) được quy định nhằm kiểm soát, hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản chuyển dòng tiền cho vay vào các kênh sản xuất - kinh doanh khác và phân khúc ít rủi ro hơn như nhà ở xã hội và quan trọng hơn là giúp các ngân hàng có lộ trình hướng đến áp dụng Thông tư 41/2016 vào năm 2023. Ngoài ra, cơ quan quản lý còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà.

Chính sách siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước được đánh giá là rào cản lớn đối với doanh nghiệp địa ốc trong huy động vốn từ phía ngân hàng thương mại khi đây là một trong nguồn vốn chủ đạo, chiếm tới 70-75% vốn phát triển dự án.

Giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản hậu Covid-19

Khi Covid chưa chính thức chấm dứt và kinh tế thế giới chưa thể dự báo về mức độ hồi phục, định hướng cho kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sẽ còn biến động khó lường. Chính vì vậy, việc khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh hiện nay vẫn là vấn đề cần tháo gỡ. Giải bài toán này không chỉ gia tăng sức khoẻ cho doanh nghiệp mà còn đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định, lâu dài.

Một số giải pháp đề xuất của tác giả nhằm khơi thông dòng vốn này như sau:

Thứ nhất, xây dựng môi trường kinh doanh ổn định và minh bạch, thông tin công khai. Về thực tế, đây là giải pháp tác động gián tiếp giúp dòng vốn kinh doanh quay vòng. Khi môi trường kinh doanh minh bạch, doanh nghiệp hoàn toàn chủ động được chiến lược kinh doanh. Sự thông thoáng của hành lang pháp lý và cơ chế chính sách hỗ trợ còn giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro, chí phí phát sinh khác trong việc triển khai, thực hiện dự án.

Thứ hai, xây dựng quỹ đầu tư bất động sản. Việc xây dựng quỹ đầu tư bất động sản không chỉ tạo kênh huy động vốn từ xã hội mà còn tạo ra bệ đỡ lâu dài cho doanh nghiệp địa ốc.

Thứ ba, chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản cần có lộ trình theo hướng trung và dài hạn, tránh những động thái siết đột ngột có thể đẩy thị trường vào tình trạng bất động. Mặt khác, chính sách tín dụng cần được đánh giá, tổng kết việc thực hiện trong thời gian vừa qua. Bối cảnh tác động của dịch Covid-19, chính sách tín dụng cần có động thái hỗ trợ, khơi thông dòng vốn tích cực và hiệu quả hơn.

Thứ tư, cần có đánh giá thực tế về sử dụng nguồn vốn trong phát triển dự án của doanh nghiệp địa ốc. Các số liệu thực tế sẽ là nguồn dữ liệu để các cơ quan hoạch định chính sách có những biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc.

Thứ năm, các hoạt động thanh tra, giám sát cần phải đặt ra bên cạnh quy phạm pháp luật chặt chẽ về phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc. Điều này không chỉ giúp thị trường phát triển minh bạch mà còn giảm thiểu rủi ro trong đổ vỡ sau này.

Với những chính sách vĩ mô mà Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang hướng tới nhằm hỗ trợ nền kinh tế phục hồi nhanh nhất sau Covid-19, với những điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh khó khăn của khu vực và toàn cầu, tác giả hy vọng thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ được nâng đỡ và bứt phá trở lại, đóng góp vào sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam năm 2020 cũng như trong tương lai.

Tài liệu tham khảo:

1. Luật các tổ chức tín dụng, 2010.

2. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2016. Thông tư 06/2016/ TT-NHNN

3. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2017.Thông tư 19/2017/TT-NHNN

4. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2018.Thông tư 16/2018/TT-NHNN

5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2019.Thông tư 22/2019/TT-NHNN

6. PGS.TS Trần Kim Chung, Nguồn lực tài chính thức đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển, Tạp chí tài chính, tr6-tr9, kỳ 1, tháng 7/2019.

7. SSI, Báo cáo kinh tế quý I/2020

8. https://cafef.vn/dia-oc-van-hut-khach-bang-trai-phieu-lai-cao-20200629164009966.chn