Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), việc doanh nghiệp đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu một phần đến từ lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản mà Chính phủ đưa ra, đó là giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng trị giá trên 3 tỷ đồng.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, trái phiếu doanh nghiệp vốn là cuộc chơi của các tổ chức chuyên nghiệp, nhưng trong nửa đầu năm lại có hơn 7% nhà đầu tư cá nhân rót tiền tham gia.

Qua đó, ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần quan tâm phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bởi trái phiếu doanh nghiệp đang ngày càng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nhất là đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu và có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi.

Cuộc đua phát hành trái phiếu huy động vốn của DN địa ốc

Mới đây, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa thông báo hoàn tất phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị 845 tỷ đồng nằm trong 6 đợt phát hành.

Trong đó, Công ty hoàn tất đợt phát hành 550 tỷ đồng kỳ hạn 60 tháng trong thời gian từ 3/6 đến 31/7. Lãi suất trái phiếu 4 kỳ tính đầu tiên là 10,5% và kỳ tính tiếp theo bằng tổng của tối thiểu 3,5% /năm và lãi suất tiền gửi cá nhân kỳ hạn 24 tháng.

Phát Đạt cũng thông báo đã chào bán 70 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất danh nghĩa 13,5%/năm, trả lãi 3 tháng/lần. Lúc đầu, công ty dự định chào bán 220 tỷ đồng trái phiếu trong đợt này nhưng sau đó điều chỉnh còn 70 tỷ đồng. Đợt phát hành 225 tỷ đồng trái phiếu cũng kết thúc vào ngày 1/8. Lãi suất danh nghĩa 9,5% kỳ hạn thanh toán định kỳ 3 tháng/lần.

Công ty cổ phần Ðầu tư Văn Phú - Invest (VPI) mới đây cũng tung ra 8.000 trái phiếu với tổng trị giá 800 tỷ đồng, lãi đầu tiên áp dụng lãi suất phát hành là 12%/năm. Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc N.V. cũng phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu DN qua hai đợt, mỗi đợt 200 tỷ đồng, lãi suất từ 10,8 - 11%/năm.

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Cường Thuận IDICO (CTI)… cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp để hút vốn, với lãi suất khá cao, từ 10 - 12%/năm.

Thậm chí, có doanh nghiệp còn phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua BĐS trong tương lai nhằm thu hút nhà đầu tư. Với hình thức này, khi nhà đầu tư mua gói trái phiếu có lãi suất thấp, sẽ được hưởng quyền mua sản phẩm BĐS tại vị trí đẹp vào năm 2021 với giá xác định vào năm 2019.

Ngoài chào mua với lãi suất cao, một số doanh nghiệp còn liên kết với ngân hàng đứng ra cam kết mua lại trái phiếu khi nhà đầu tư muốn chuyển nhượng, nhằm huy động thật nhiều nguồn vốn của nhà đầu tư.

Được biết, cuộc đua phát hành trái phiếu được đẩy nhanh trong hai năm gần đây, không chỉ gia tăng về quy mô những đợt phát hành, mà mức lãi suất cũng lên cao đột biến. Trong khi phát hành trái phiếu của các nhà băng chỉ dao động quanh ngưỡng 7-8%, thì trái phiếu những doanh nghiệp bất động sản chào lãi suất 11-13%, cá biệt có những đợt phát hành gần 14,5%.

Theo Bộ Tài chính, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng năm 2019 cao hơn so với năm 2018, do mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019. Trong đó, lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp ngành bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2019 ở mức trên 10% (phổ biến ở mức 12%).

Chẳng hạn, đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt có mức lãi suất khá cao, 12 - 14,5%. "Đây là một trong những doanh nghiệp có mức lãi suất cao nhất", bà Mai cho hay.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị PDR cho rằng, lãi suất 14,45% mà công ty này đưa ra chưa phải là cao. Việc phát hành trái phiếu giúp dòng tiền của Công ty quay nhanh, không phức tạp như vay ngân hàng, trong khi hiệu quả đầu tư cao hơn.

Trong khi đó, trao đổi với chúng tôi mới đây, tổng giám đốc một tập đoàn địa ốc lớn tại TPHCM, cho rằng hình thức huy động vốn qua trái phiếu có thể gọi nôm na là các doanh nghiệp đi vay tiền của khách hàng, nhà đầu tư khác để đẩy mạnh chiến lược kinh doanh trong bối cảnh nguồn tài chính từ hệ thống ngân hàng thương mại đang bị siết chặt, nhất là đối với lĩnh vực đầu tư - kinh doanh BĐS.

"Chúng tôi đang khá đau đầu khi tính toán kế hoạch phát hành trái phiếu ra thị trường cho một chiến lược đầu tư mới. Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường đang có nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao, tạo sức hấp dẫn cho khách hàng. Do vậy, để phát hành trái phiếu thành công trong quý cuối của năm 2019, chúng tôi phải tính toán mức lãi suất sao cho hợp lý để tạo sức cạnh tranh với nhiều đối tác khác", vị này cho biết thêm.

Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng cho rằng trên thị trường TPHCM hiện nay đang có nhiều công ty địa ốc lớn đang chuẩn bị triển khai các đợt phát hành trái phiếu mới. "Nếu chúng ta cứ thả nổi để các doanh nghiệp tự định mức lãi suất thì rất nguy hiểm cho thị trường, tạo sự rối loạn ngay trước mắt. Nếu việc này kéo dài, có thể các ngân hàng thương mại sẽ phải có động thái can thiệp. Mặc dù biết rằng đây là kênh đầu tư sinh lời cho các nhà đầu tư nhưng cũng đầy rủi ro", ông nói thêm.

Tăng cường rà soát, kiểm tra

Theo đó, Văn phòng Chính phủ vừa có thông báo số 249/TB-VPCP truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Vương Đình Huệ liên quan đến việc phát hành trái phiếu DN.

Trong đó, Phó thủ tướng đề nghị Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước đánh giá lại việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Nghị định số 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu DN, đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý nhà nước trong phạm vi điều chỉnh của nghị định này, báo cáo Thủ tướng xem xét.

Trước đó, tại cuộc họp với Ban chỉ đạo Đổi mới và Phát triển doanh nghiệp về quá trình sắp xếp, cổ phần hóa, thoái vốn, cơ cấu lại DN nhà nước và phát triển doanh nghiệp 6 tháng đầu năm 2019, Phó thủ tướng Vương Đình Huệ đã lưu ý rằng gần đây, có hiện tượng một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhất là DN khối BĐS phát hành với lãi suất cao, lên đến 14%.

Do vậy, Chính phủ yêu cầu các cơ quan quản lý cần rà soát, kiểm tra có dấu hiệu bất thường hay không, việc phát hành với lãi suất cao như vậy có tác động tiêu cực đến thị trường lãi suất, áp lực cho hệ thống ngân hàng hay không.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế - tài chính, nhận định rằng hiện lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp BĐS khá cao. Khi đầu tư trái phiếu, nhà đầu tư phải lưu ý xem báo cáo tài chính của doanh nghiệp có minh bạch hay không, tính pháp lý kênh phát hành, pháp lý dự án có đảm bảo hay không, chỉ số tài chính, chỉ số kinh doanh, triển vọng tương lai, các dự án mà DN đang thực hiện…

"Vì trái phiếu các doanh nghiệp BĐS phát hành thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất nhưng rất khó xác định quyền sử dụng đất có vấn đề hay không. Nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng, đừng vì lãi suất cao mà bỏ tiền ra đầu tư", TS. Tín nói.

Bên cạnh đó, những công ty phát hành trái phiếu hầu như không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn nên không ai biết những đơn vị này có dùng nguồn vốn huy động được đầu tư cho dự án như đã cam kết hay dùng làm việc khác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để phát hành trái phiếu thành công, doanh nghiệp BĐS phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu.

Ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận phân tích ngành BĐS Công ty Chứng khoán Rồng Việt lưu ý các nhà đầu tư, hiện nhiều doanh nghiệp chỉ đưa những dự án nào có tính pháp lý đầy đủ lên báo cáo tài chính, những dự án nào chưa có đầy đủ tính pháp lý thì chưa được cập nhật, điều này gây rủi ro đối với nhà đầu tư. Do vậy, khi đầu tư vào cổ phiếu hoặc trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư nên chú trọng vào 3 yếu tố: Quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, định giá hợp lý.